Dự thảo của Bộ Tài chính đề xuất 2 phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản đang là vấn đề “nóng” được dư luận quan tâm. Nhiều chuyên gia trong ngành tiếp tục ý kiến, bàn về câu chuyện này.
Theo dự thảo mới từ Bộ Tài chính, mức thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch bất động sản sẽ không cố định như trước mà thay đổi dựa trên thời gian nắm giữ. Càng nắm giữ lâu, mức thuế càng thấp.
Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lợi nhuận chênh lệch, vốn được coi là một nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản. Mô hình này đã được áp dụng tại một số quốc gia như Singapore, Đài Loan, nơi chính phủ đánh thuế rất cao đối với các giao dịch diễn ra trong vòng 1-2 năm sau khi mua nhằm hạn chế đầu cơ.
Bộ Tài chính cho rằng, nếu Việt Nam áp dụng chính sách tương tự, giá nhà có thể ổn định hơn, giúp những người có nhu cầu thực sự dễ dàng tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, đề xuất này đến nay vẫn có nhiều quan điểm.
Chia sẻ về tác động của đề xuất này đến thị trường bất động sản, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản đã chỉ ra các điểm tích cực và tiêu cực của đề xuất này.
Về tích cực, đề xuất thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, khuyến khích sở hữu dài hạn, phục vụ nhu cầu sử dụng cuối (để ở, cho thuê, hoặc kinh doanh), hạn chế lướt sóng, phân lô bán nền, đầu từ ngắn hạn. Đồng thời, thúc đẩy minh bạch hóa giá mua, giá bán và chi phí đầu để được áp dụng phương pháp tính thuế trên 20% lợi nhuận.
Với cách tính thuế này, nếu không có lời thì không phải đóng thuế, hoặc nếu lợi nhuận ít thì chỉ phải đóng thuế ít hơn cách tính thuế mão 2%-10% trên giá bán. Theo đó, những người bán lỗ bất động sản (thực sự lỗ, và đủ chứng từ chứng minh) sẽ không phải chịu thuế như trước đây, dù lời hay lỗ vẫn đóng thuế 2%. Ngoài ra, đề xuất này còn khuyến khích dòng tiền chuyển từ đầu tư bất động sản sang sản xuất, kinh doanh.
Về tiêu cực, theo ông Kiên, thị trường bất động sản bị giảm sức hút, chững lại, nhà đầu tư rời bỏ thị trường, đặc biệt với nhà đầu tư ngắn hạn. Đồng thời, người sở hữu bất động sản khó khăn trong chứng minh chi phí đầu vào. Phần lớn bất động sản hiện nay không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ để chứng minh giá mua và chi phí liên quan.
Nếu áp dụng phương pháp tính thuế 20% trên lợi nhuận, nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tính thuế. Nếu áp dụng phương pháp 2, thuế suất 2%-10% trên giá bán có thể khiến số thuế phải nộp tăng gấp nhiều lần so với quy định hiện hành.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng cho rằng, đánh thuế theo thời gian sở hữu là biện pháp cần thiết để hạn chế hành vi đầu cơ, lướt sóng, bỏ hoang tài sản, lãng phí đất đai, giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững. Tuy nhiên, chỉ nên áp dụng có tính thời điểm, cụ thể là khi thị trường bất ổn, nóng sốt. Còn khi thị trường ổn định, bền vững, không cần áp mức thuế này.
Về lâu dài, theo ông Châu, giải pháp hiệu quả nhất vẫn là sớm hoàn thiện luật thuế bất động sản, bao gồm thuế với người sở hữu nhiều bất động sản, thuế nhà đất bị bỏ hoang, thuế chuyển nhượng... để có chế tài cụ thể, giảm tình trạng lãng phí tài nguyên nhà đất.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, nếu đánh thuế cao đối với những giao dịch ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư có thể sẽ giữ tài sản lâu hơn thay vì bán ra, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường thứ cấp. Nếu không có biện pháp đi kèm để tăng nguồn cung từ các dự án mới, giá nhà thậm chí có thể tiếp tục tăng thay vì giảm.
Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế Tp.HCM) cũng góp ý, thay vì áp thuế dạng này cho toàn thị trường, chính phủ nên tính toán tính theo từng loại hình và từng thị trường để tránh tạo tác động trên diện rộng. Việc áp cùng lúc nhiều loại thuế dễ tạo ra hệ lụy thanh khoản sụt giảm, giá nhà tăng cao.
Ông Nghĩa cho rằng, chính phủ nên cân nhắc áp dụng thuế với các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như nhà phố, căn hộ để hạn chế đầu cơ các loại hình này. Bên cạnh đó, những địa phương, khu vực tập trung nhu cầu an cư cao như khu công nghiệp, khu chế xuất, các đô thị lớn, chính phủ cũng có thể cân nhắc việc đánh thuế theo thời gian sở hữu.
Ngoài ra, chính sách đánh thuế lũy tiến cũng cần có sự đồng bộ và hợp lý, kết hợp với áp thuế cao cho nhóm sở hữu nhiều bất động sản và bỏ hoang nhà đất...
Theo các chuyên gia trong ngành, bất kỳ chính sách nào cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng để vừa đạt mục tiêu kiểm soát đầu cơ, vừa không gây xáo trộn lớn cho thị trường.
Nhiều nước trên thế giới đã áp dụng chính sách thuế bất động sản theo thời gian sở hữu và thu được kết quả khả quan, nhưng điểm chung là họ có hệ thống quản lý rất chặt chẽ. Trong khi đó, hệ thống quản lý đất đai và thuế tại Việt Nam chưa đủ đồng bộ để thực thi một chính sách phức tạp như vậy.
Trong báo cáo đánh giá về đề xuất này, Bộ Tư pháp cũng đã chỉ ra rằng việc đánh thuế dựa trên thời gian sở hữu có thể khó thực thi do thiếu cơ sở dữ liệu chính xác về giao dịch bất động sản. Hiện tại, Việt Nam vẫn chưa có hệ thống quản lý điện tử hoàn chỉnh để theo dõi tất cả các giao dịch và thời gian sở hữu của từng bất động sản. Điều này có thể tạo ra kẽ hở để lách luật, trốn thuế.
Dù còn nhiều tranh cãi, không thể phủ nhận rằng việc kiểm soát đầu cơ bất động sản là cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh rằng nếu muốn đánh thuế theo thời gian sở hữu, chính phủ cần có một lộ trình hợp lý, đồng bộ với các chính sách khác để tránh gây sốc cho thị trường.
Thay vì áp thuế ngay lập tức, có thể thử nghiệm ở một số khu vực hoặc nhóm đối tượng nhất định, sau đó đánh giá tác động trước khi áp dụng rộng rãi. Đồng thời, cần đầu tư vào hệ thống quản lý đất đai và thuế để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả của chính sách.
Đề xuất của Bộ tài chính có 2 phương pháp tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản:
* Phương pháp 1: Thuế suất 20% trên lợi nhuận từ mỗi lần chuyển nhượng. Lợi nhuận chịu thuế = Giá bán – (Giá mua + Chi phí liên quan).
* Phương pháp 2: Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế TNCN được tính dựa trên giá bán nhân với thuế suất:
- BĐS nắm giữ dưới 2 năm: 10%.
- Từ 2 đến 5 năm: 6%.
- Từ 5 đến 10 năm: 4%.
- Trên 10 năm hoặc BĐS nhận thừa kế: 2%.
